在加拿大大溫哥華地區列治文市從事房地產中介業務的姚瑤，正經歷她從業15年來最黑暗的日子：往常可能在掛出後兩周內就能夠售出的樓盤，現在四個月都沒有成交；而在過去半年裏，她只賣出了四套獨立房屋，這甚至不到業務巔峰期壹個月銷售量的零頭。

　　溫哥華只是個縮影，今年上半年，加拿大多地高端獨立物業銷量急速下行。

　　7月，蘇富比國際地產公佈的數據顯示，總價超100萬加元的獨棟房屋銷量在多倫多同比銳減46%，超400萬加元的豪宅銷量暴降51%，同等住宅在溫哥華大跌47%。總價超過100萬加元的公寓樓銷量同比下跌13%。

　　房地產市場由盛轉衰的情況還發生在英國：早在今年1月份，倫敦房價就創下2009年8月之後的最大跌幅，並波及了英國多個城市；4月份，英國房價更是創下2010年9月以來的最大跌幅。

　　根據《經濟學人》雜誌統計的數據，全球22個最具活力城市的房價，已經超過金融危機前的峰值—其中14個城市平均房價較峰值上漲了45%。

　　在海外房地產市場壹片繁榮之下，卻潛伏著重重隱患：壹是全球經濟現狀難以支撐房價繼續上揚；二是來自於全球多國對外國人購房的限制舉措。

　　核心區房價漲幅更大

　　從奧克蘭到阿姆斯特丹，從雪梨到舊金山，黃金地帶的房價已經壹飛沖天。《經濟學人》最新的房價指數追蹤了全球最具活力的22個城市。這些城市共有1.63億居民，經濟產出相當於德國和日本的總和。過去五年裏，這些城市的平均房價實際增長了34%，其中七個城市的漲幅超過50%。而在德國首都柏林，僅僅2017年壹年，房價增長率就已經達到20.5%，位居2017年全球150個大城市之首。

　　要知道，德國房地產市場在1995年至2010年之間幾乎沒有變化。但就在2011年，股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地區買下柏林房產之後，柏林核心區房地產市場均價，從1500歐元上漲至現在的5000歐元。

　　不少經濟學家認為，此輪上漲壹定程度上源於2008年全球金融危機後的反彈。令人覺得諷刺的是，引發危機的導火索便是基於房地產市場的次級貸款出現違約危機。

　　但在危機之後，全球房價自谷底實際平均上漲了56%。14個城市的房價超過了危機前的最高值—平均較最高值上漲了45%。

　　城市核心區的房價漲幅，往往能夠大大跑贏周邊地區樓價。以英國大倫敦地區（Greater London）為例，該地區最近50年房價漲幅達106倍，遠超英國及英格蘭地區房價平均漲幅（61倍、70倍），也跑贏英國名義GDP增長率（49倍）。

　　從大倫敦內部看，內倫敦核心區域房價漲幅更大：1995年1月至2018年3月，內倫敦房價從7.83萬英鎊/套漲至57.9萬英鎊/套，上漲6.4倍；外倫敦房價從7.30萬英鎊/套漲至2018年3月的42.39萬英鎊/套，上漲4.8倍。

　　難怪在《紙牌屋》裏，男主角安德伍德感嘆：“權力就像房地產，最重要的就是位置、位置和位置。”

　　多國政府出手調控樓市

　　8月15日，紐西蘭通過了壹項法律，禁止外國人購買大部分區域的住宅，只允許購買期房和公寓。

　　在此之前，紐西蘭總理阿德恩（Jacinda Ardern）曾公開指責外國炒房團炒高了房價。

　　自2008年至今十年時間內，紐西蘭住宅的平均價格接近翻番，2017年漲幅甚至達到6%。樓價的瘋狂上漲讓這個山清水秀的觀光國家感到無法接受。

　　受到炒房團睏擾的還有同樣山清水秀的加拿大。今年2月，加拿大宣佈對溫哥華針對外國人房產轉讓稅由15%提高到20%，其徵收範圍也擴展到溫哥華以外地區。這是自2016年8月2日開始嚮外國人收取15%房地產轉讓稅之後的政策再加碼。

　　在房地產轉讓稅出臺前的2015年，溫哥華的房產市場上，中國人的購房資金超過600億元，佔當地銷售額的1/3。澳洲墨爾本出臺外國人12.5%的購屋稅，全球多個發達國家都已經出臺針對購房團的“驅趕”政策。

　　但炒房團們隨即又瞄準了新興市場國家。2018年初，國際買家開始大舉進入越南市場。僅在今年壹季度，越南房產市場的需求量上漲了300%。

　　隨著需求量上升，房價迅速上揚。據越南當地媒體報道，芽莊某樓盤單價，從年初700萬越南盾（約合人民幣1959元）每平方米，上升到當前的1000萬越南盾（約合人民幣2775元）每平方米，漲幅超過40%。

　　值得註意的是，這部分新興經濟體抗風險能力相對較差，壹旦房地產市場爆雷，將可能迎來長時間的低迷時期。

　　繁榮將迎轉摺點

　　過去數年，多個經濟體的高速發展都是基於大量的美元貸款和投資。但在目前美聯儲加息之風越吹越猛時，阿根廷和土耳其等多個外匯儲備薄弱而債務高企的開發中國家，都已經陷入貨幣與經濟脆弱的泥淖。

　　市場開始擔心，隨著美聯儲開始加息周期，壹些具有高外債而低外匯儲備的經濟體將會因為美元流出和融資成本增加而受到沖擊，其中就包括炒房客喜歡的澳洲。

　　進入2018年，澳元的疲弱已經引發投資者對流動性的擔憂，進而對澳洲未來經濟的發展產生懷疑。而在最近壹個月，澳元跌超3%，其匯率變動與印尼盾相當，已成為錶現最差的發達市場貨幣。

　　全球外匯資本有限公司（Amplifying Global FX Capital Pty Ltd）創始人吉佈斯（Greg Gibbs）稱，澳洲的銀行業很大程度上是依靠海外資金，而澳元的疲弱則會進壹步激發流動性收緊所帶來的問題。

　　美銀美林的經濟學家也曾指出，近年澳洲經濟連年增長依靠的完全是慣性，主要得益於經濟全球化後出口和樓市經濟的增長。《經濟學人》更是將澳洲列為世界上房價被高估最嚴重的經濟體。

　　澳洲知名經濟學家克裏斯 理查森（Chris Richardson）則警告稱，房地產泡沫令澳洲經濟極度脆弱。

　　《經濟學人》將過去20年的房租與房價的平均比率作為“公允值”來參考。在過去三年中，澳洲的全國房價與收入之比相較公允值高出20%，房價與租金之比相較公允值高出30%。截至2018年上半年，兩個比率都已經超出公允值40%。房地產泡沫的可能性已經處於不容忽視的狀態。而更讓市場擔心的是，壹旦澳洲樓市爆發危機，多米諾骨牌效應可能將傳導至其他已被外國投資者過度炒作的地區。